Convertir un bajo en vivienda, una necesidad al alza en Valencia

Cada vez recibimos más consultas sobre la posibilidad de convertir un bajo en vivienda. El motivo fundamental que observamos es la necesidad de poner a disposición de los ciudadanos más viviendas en la ciudad de Valencia. La escasez de pisos y apartamentos en las grandes ciudades está impulsando esta modalidad que, a principios del siglo pasado, era un clásico.

A medida que los negocios van perdiendo fuelle a pie de calle, entre otros motivos por la digitalización de muchos servicios, los bajos van adquiriendo una segunda vida adónde realmente se les necesita: en el parqué residencial. Vivir a pie de calle consigue dar una segunda vida a aquellas plantas bajas en desuso y aliviar el problema de la vivienda.

Valencia se está convirtiendo en una ciudad de referencia para perfiles nacionales e internacionales y su capacidad está limitada por un escaso número de viviendas disponibles. Llevar a cabo el cambio de uso de un bajo para convertirlo en una vivienda es una opción muy válida tanto para la propia habitabilidad como para la inversión y la rentabilidad del inmueble.

En EPIGRAM conocemos de primera mano la burocracia y las necesidades del proyecto de cambio de uso. Ahora mismo estamos transformando una serie de locales con los que vamos a conseguir viviendas de obra nueva, confortables, de altas calidades y con un diseño muy cuidado.

Cambio de uso de local comercial a vivienda, ¿cómo se hace?

Lo primero que hay que tener en cuenta es el destino de la futura vivienda. Si lo que queremos es simplemente pasar de tener un bajo comercial a una vivienda para uso propio o bien para alquiler a largo plazo, es sencillo en términos de solicitudes. Ahora bien, si queremos poner la futura vivienda a disposición del alquiler vacacional, hay que tener en cuenta otros detalles.

Todos los barrios de Valencia permiten en estos momentos el cambio de uso a vivienda, pero no todos dan la posibilidad de que la vivienda sea vacacional. Este criterio atiende a la presión turística que sufre cada zona y es el Ayuntamiento de Valencia quien decide (y, ojo, porque el criterio va cambiando) qué zonas admiten nuevos alquileres vacacionales y qué zonas no.

En cualquier caso, es muy importante tener claro desde el principio el destino del bajo, porque así será más sencillo adecuar el proyecto a las especificaciones de la licencia y, por tanto, conseguir rápidamente el permiso.

Requisitos para convertir un local en vivienda

Convertir un local comercial en una vivienda implica cumplir con una serie de requisitos legales, técnicos y administrativos. Estos pueden variar según la localidad y la normativa vigente en cada municipio. Sin embargo, hay pasos y consideraciones generales comunes a todas ellas.

Deberán seguir la normativa urbanística, siendo necesario revisar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio para verificar si el cambio de uso de local a vivienda está permitido en la zona donde se encuentra el local. Además, es importante asegurarse de que el uso residencial sea compatible con las normativas específicas de la zona.

Respecto al proyecto técnico, un profesional debe redactarlo, detallando las obras necesarias para la conversión del local en vivienda. Este debe cumplir con las normativas de habitabilidad, accesibilidad y seguridad estructural. En algunos casos, puede ser necesario presentar un informe de viabilidad firmado por un técnico competente.

Por otro lado, deberá contar con algunos permisos específicos como un certificado de eficiencia energética o el cambio de uso en el catastro y cumplir con los requisitos de seguridad, ventilación, iluminación, accesibilidad y servicios básicos (agua, electricidad, gas, etc.). Además, es posible que fuera necesario el permiso de la comunidad de vecinos a la que pertenece.

En EPIGRAM ofrecemos un servicio integral por lo que te podríamos ayudar con todos los pasos y gestionar toda la documentación y burocracia correspondiente.

Aspectos a tener en cuenta a la hora de convertir el bajo en vivienda

Aunque pueda parecer, de primeras, que habitar un bajo pueda resultar más incómodo que una vivienda con altura, la realidad es que el cambio de uso exige una remodelación tal, que el resultado de la vivienda es el mismo que el de una obra nueva, por lo que las prestaciones van a ser entre buenas y muy buenas, si se hace el trabajo oportuno.

Recomendaciones para convertir un local en vivienda

No obstante, hay variables que pueden mejorar con mucho una vivienda de planta baja. Por ejemplo, la cantidad de metros de fachada y huecos hacia la calle que tenga el local, mejorará la iluminación interior y, en el caso de que el bajo sea estrecho y profundo, será más interesante si tiene un patio trasero, porque nos permite tener la suficiente luz en los extremos como para iluminar toda la vivienda.

También hay que prestar atención a otros condicionantes como: la accesibilidad sin escalones al bajo, la altura libre del mismo, si disponemos de espacio para alojar las máquinas exteriores de aire acondicionado, extracciones de cocina etc.

Además, existen otros aspectos a tener en cuenta y valorar, como el tránsito que tiene la calle. Vivir en un bajo es más agradable si la calle tiene poco tráfico de automóviles y personas.

Los plazos de convertir el bajo en una vivienda son razonablemente cortos

Las ECUV, que son empresas colaboradoras del ayuntamiento en materia de licencias, han acelerado bastante el proceso del cambio de uso y la adjudicación de la licencia. Si el local y su proyecto tienen compatibilidad urbanística con una vivienda, podemos tener el cambio de uso resuelto en menos de 6 meses.

Todavía es más corto el plazo si el bajo tiene una licencia de actividad terciaria, como puede ser la de una peluquería o la de un bar. En este caso, no habría que solicitar una licencia adicional para vivienda vacacional, pues se considera dentro del mismo sector.

En cuanto a la adecuación, para un bajo estándar, la reforma puede durar alrededor de 5 meses, según los plazos que manejamos en nuestro estudio.

¿Cuánto cuesta convertir un local en vivienda? ¿Es rentable?

El coste de convertir un local en vivienda y su rentabilidad dependen de varios factores, incluyendo la ubicación, el estado del local, los requisitos legales y las especificaciones del proyecto. Compra del local (en caso de que no sea tuyo), proyecto técnico, licencias y tasas, obras de reforma, certificado de eficiencia energética y honorarios y otros gastos.

Si el coste total de conversión es significativamente menor que el valor de mercado de viviendas similares en la misma zona y/o los ingresos por alquiler son altos, la conversión puede ser muy rentable.

El coste de una licencia de cambio de uso en València está en unos 3000€ de media.

Ventajas de convertir un local comercial en vivienda

Entre las ventajas de convertir un bajo comercial en vivienda, encontramos el aprovechamiento del espacio disponible, más sostenible y realista dada la oferta actual, la personalización del espacio, ya que ofrece la oportunidad de diseñar y adaptar el espacio según tus necesidades y preferencias, el incremento del valor de la propiedad, la posibilidad de obtener beneficios fiscales y subvenciones, así como la flexibilidad en el uso del espacio.

Optimiza el tiempo y el dinero con la ayuda de un experto

En EPIGRAM somos arquitectos con un amplio conocimiento urbanístico y conocemos en profundidad el papeleo necesario y las exigencias institucionales para obtener el cambio de uso de un bajo.

Nuestro equipo ofrece un servicio de consultoría tanto para la adquisición del bajo en el que valora la zona, la geometría y las posibilidades arquitectónicas y de habitabilidad, como para el diseño y la ejecución del proyecto.

Contacta con nosotros aquí si quieres que te ayudemos.